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房屋拆迁评估方法

2025年06月23日浏览：

房屋拆迁评估是确定被拆迁房屋价值的关键环节，直接影响到拆迁补偿的公平性和合理性。以下是几种常见的房屋拆迁评估方法：

一、市场法
市场法是通过比较类似房屋的市场交易价格，对被拆迁房屋进行价值评估。这种方法适用于市场交易活跃、有较多可比实例的情况。具体步骤包括：
1.选取可比实例：在与被拆迁房屋区域具有相同特征的同一区域、相邻或临近区域内搜集交易实例，并选取符合要求的不少于三个可比实例。
2. 统一价格内涵：将可比实例的价格内涵和形式统一，建立价格比较基础。
3. 进行修正：对可比实例进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整。

二、收益法
收益法是通过预测被拆迁房屋未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算房屋价值。这种方法适用于有稳定收益的商业性房屋。具体步骤包括：
1. 确定收益模式：根据被拆迁房屋的经营收入和费用，确定合理的收益模式和公式。
2. 选择报酬率：报酬率可以选用市场提取法、投资收益率排序插入法、安全利率加风险调整值法等方法求取。
3. 计算价值：根据预测的未来收益和选定的报酬率，计算房屋的市场价值。

三、成本法
成本法是通过求取被拆迁房屋在评估时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算房屋价值。这种方法适用于很少发生交易、没有收益的特殊房屋。具体步骤包括：
1. 确定重置价格：根据被拆迁房屋的建筑成本、土地成本等，确定其重置价格。
2. 计算折旧：根据房屋的使用年限、维护状况等因素，计算折旧。
3. 评估价值：重置价格减去折旧，得出房屋的评估价值。

四、假设开发法
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。这种方法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产。具体步骤包括：
1. 确定开发完成后的价值：根据市场情况和开发计划，预计开发完成后的房地产价值。
2. 计算开发成本：包括建筑成本、土地成本、开发费用等。
3. 评估价值：开发完成后的价值减去开发成本、税费和利润，得出评估价值。

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