同一套房子，两家机构给出的评估值差出十几个百分点，很多时候不是谁算错了，而是用了不同的估价方法。房地产估价有三条基本路径，各自适用的物业类型完全不同。

第一，市场法（比较法）。核心逻辑是"用近期同类成交来推导"。选取三个以上可比实例，就区位、面积、楼层、朝向、装修、成交时间逐项修正，得出估价对象的价值。它最适合成交活跃的物业——住宅、公寓、写字楼、标准厂房。前提是市场数据充足且真实，这也是为什么同一城市不同区域的评估精准度会有差别。

第二，收益法。核心逻辑是"未来能收多少钱，折算成今天值多少钱"。先测算客观租金，扣除运营费用得出净收益，再选定合适的报酬率（资本化率）还原为价值。商铺、写字楼、出租型公寓、厂房仓库这类有稳定租金来源的经营性物业，收益法更贴近买家的真实决策逻辑。要点在于租金口径是毛租金还是净租金、租约是市场租金还是带长约的低租金。

第三，成本法。核心逻辑是"重新建一个要花多少钱，再扣除折旧"。适用于成交案例极少、没有租金收益的物业：学校、医院、自建住宅、在建工程、特殊用途厂房、构筑物。成本法要注意土地取得成本、开发成本、管理费用、利息、利润与折旧的完整构成，漏项就会低估。

此外还有假设开发法（用于待开发土地、在建工程，按开发完成后的价值倒扣开发成本与利润）和基准地价系数修正法（用于土地，以政府公布的基准地价为基础修正）。土地类项目基本绕不开这两种。

方法选错，报告再规范也站不住。比如拿成本法去估深圳核心区的二手住宅，算出来的往往远低于市场成交价；反过来用市场法去估一座专用厂房，又找不到可比实例。规范的做法是主方法 + 辅助方法交叉验证，差异过大时回查参数而不是强行取平均。

深美林评估在承接项目时，会先按物业类型、用途、数据可得性确定估价方法，再对多种方法的结果做交叉验证，并在报告中说明方法选择理由。这也是评估报告能否经得起银行、法院或税务复核的关键一环。

对委托方来说，不必懂全部公式，但可以问一句："这个项目你们准备用哪种方法，为什么？"能清楚回答的机构，通常也更清楚自己在做什么。