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评估机构是用何种法定评估方法来认定房屋价值?

2025年07月22日浏览：

在房屋征收、交易、抵押等场景中，准确评估房屋价值至关重要。评估机构依据相关法律法规，采用多种法定评估方法来认定房屋价值，以下是几种常见的方法：

一、市场法
市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做合理的修正，以此估算估价对象的客观合理价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。这种方法适用于被征收房屋的类似房地产有较多交易的情况，能较好地反映市场行情。

二、收益法
收益法是根据被征收房屋未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。它适用于被征收房屋或其类似房地产有经济收益的情况，如出租房屋、商业用房等。通过预测房屋未来收益并折现，能较为准确地评估出房屋的价值。

三、成本法
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。它主要考虑房屋的建造成本、土地成本等，再结合房屋的折旧情况来确定价值。这种方法适用于被征收房屋的类似房地产没有交易或交易很少，且被征收房屋或其类似房地产没有租金等经济收入的情况。

四、假设开发法
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。它通常用于在建工程的评估，假设在建工程完成后能获得一定的市场价值，再反推出现阶段的价值。

五、标准价调整法
标准价调整法是将被征收房屋与标准房屋进行比较、分析，在标准房屋价格基础上，通过价值调整得出其他被征收房屋价值的方法。评估机构会先设定或选定标准房屋，评估其市场价格，再根据被征收房屋与标准房屋的差异进行调整，计算出被征收房屋的价值。这种方法适用于房屋类似、分布密集的成片房屋评估，能提高评估效率。

评估机构在实际操作中，会根据评估对象和当地房地产市场状况，对上述评估方法进行适用性分析，选用其中一种或者多种方法进行评估。如果可以同时选用两种以上评估方法，还会对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析，最终合理确定评估结果。

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