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地下人防车库评估

2025年05月23日浏览：

证载人防用房实际作为车库使用的评估对象，在司法处置时是否需考虑实际收益，需结合法律属性、实际用途合法性、地方政策及评估规范综合判断。以下从法律依据、评估原则、地方政策及实务操作四个维度展开分析：

一、法律依据：人防工程的特殊属性

1.所有权与收益权分离
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但战时需服从国防需要。司法处置时，若实际用途（车库）符合 “谁投资、谁受益” 原则（如建设成本未分摊至业主），则收益权归投资者，评估时可考虑实际收益。

2.用途限制与合法性风险

人防工程的使用需符合《人民防空法》第二十七条，禁止影响防护效能的行为（如储存危险品）。若实际用途（车库）存在违法改造（如拆除人防门），则可能被认定为非法，评估时需扣除违法收益或按证载用途评估。

二、评估原则：最高最佳使用与合法性优先

1.最高最佳使用原则
评估需考虑 “法律允许、技术可能、经济可行” 的用途。若实际用途（车库）合法且收益高于证载用途（人防用房），评估应反映实际收益。
2.合法性优先于收益性
若实际用途违反人防工程管理规定（如禁止出售人防车位），则评估时需按证载用途或合法用途（如租赁）计算收益。

三、地方政策：差异化管理与处置限制

1.收益分配与维护责任
地方政策对收益分配有细化规定。司法处置时，需核实收益是否已依法提取维护费用，否则可能影响实际收益的可实现性。
2.处置程序与审批要求
人防工程处置需履行特殊程序。司法处置时需确认用途合规性。若未履行审批手续，可能导致处置无效或价值贬损。

四、实务操作：评估要点与风险提示

1.评估要点
合法性审查: 核查实际用途是否取得人防部门批准，是否存在违法改造。
收益真实性: 区分合法收益（如租金）与非法收益（如违规出售），后者不得纳入评估。
政策影响: 参考地方规定，调整收益年限或预期。
风险提示: 在评估报告中披露人防工程的国防属性、处置限制及潜在法律风险。
2.司法案例参考
支持考虑实际收益。
限制收益评估。
否定非法收益。

五、司法处置证载人防用房时，评估机构可考虑实际收益，但需满足以下条件：

1.用途合法实际用途（车库）需符合人防工程管理规定，取得审批手续。

2.收益合规收益来源合法（如租金），且已按地方政策提取维护费用。

3.风险披露在评估报告中明确人防工程的国防属性、处置限制及潜在法律风险。

若实际用途存在违法或政策限制，评估应按证载用途或合法用途进行，避免高估收益。最终需结合个案具体情况，依据法律、政策及评估规范综合判断。

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