商业地产租金水平受多种实物因素的影响，这些因素直接关系到商业项目的吸引力、运营成本和投资回报。以下是影响商业地产租金水平的主要实物因素：

1. 地理位置和交通便利性
地理位置是影响商业地产租金水平的首要因素。位于繁华商业中心的物业通常租金较高，因为这些区域人流量大，消费能力强，商业价值高。例如，市中心核心商圈的商铺租金往往高于次级商业区域和郊区新兴商业区。交通便利性也是重要因素，靠近地铁站、公交站等交通枢纽的物业更容易吸引租户，租金水平也相对较高。

2. 物业品质和设施条件
物业的品质和设施条件对租金水平有显著影响。高品质的建筑结构、现代化的装修、完善的配套设施（如电梯、空调系统、停车场等）能够提升租户的使用体验和商业运营效率，从而支持更高的租金。例如，具备智能化设施、绿色节能标准的甲级写字楼通常租金较高。

3. 市场供需关系
市场供需关系是影响租金水平的重要因素。当市场上对某一商业地产的需求旺盛，而供应相对有限时，租金往往会上涨；反之，若供大于求，租金则可能面临下行压力。